نجفی: TOD نباید به مجوز افزایش تراکم اطراف ایستگاه‌های مترو تبدیل شود
افزایش تراکم در محدوده تعداد زیادی از ایستگاه‌ها می‌تواند جمعیت‌پذیری، توزیع اشتغال و تقاضای سفر را در کل تهران تغییر دهد.
نورا حسینی عضو شورای شهر تهران با تأکید بر اینکه توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی می‌تواند وابستگی به خودروی شخصی را کاهش دهد هشدار داد اجرای TOD پیش از تأمین ظرفیت مترو، اتوبوس و زیرساخت‌های شهری می‌تواند به افزایش تراکم ساختمانی و بارگذاری جمعیت در اطراف ایستگاه‌ها منجر شود. سوده نجفی عضو شورای شهر تهران در تذکری درباره اجرای سیاست توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی یا TOD گفت: اگر این سیاست درست اجرا شود می‌تواند با تقویت حمل‌ونقل عمومی، کاهش وابستگی به خودروی شخصی و توسعه پیاده‌مداری به ارتقای کیفیت زندگی شهری کمک کند.
بنابراین بحث بر سر اصل این سیاست نیست. نگرانی زمانی آغاز می‌شود که TOD به سازوکاری برای افزایش تراکم ساختمانی، تجاری و اداری پیرامون ایستگاه‌های مترو تبدیل شود بدون آنکه ظرفیت حمل‌ونقل عمومی و زیرساخت‌های مورد نیاز تأمین شده باشد.
او با اشاره به وضعیت کنونی تهران افزود: امروز شهر با ترافیک سنگین، آلودگی هوا، ازدحام معابر و کمبود ظرفیت حمل‌ونقل عمومی روبه‌روست و بخشی از تعهدات مصوب شهرداری در توسعه و نوسازی مترو، اتوبوس و تاکسی نیز هنوز به‌طور کامل محقق نشده است. در چنین شرایطی این پرسش وجود دارد که بر چه مبنایی می‌توان ظرفیت تازه‌ای برای استقرار جمعیت و فعالیت در شهر ایجاد کرد.
اول زیرساخت، بعد بارگذاری نجفی تأکید کرد: منطق TOD باید روشن باشد؛ ابتدا حمل‌ونقل عمومی و زیرساخت تأمین شود و پس از آن بارگذاری متناسب با ظرفیت واقعی صورت بگیرد، نه اینکه ابتدا تراکم افزایش پیدا کند و بعد وعده تأمین زیرساخت داده شود. او گفت مسئله تنها یک ایستگاه یا یک پلاک نیست.
افزایش تراکم در محدوده تعداد زیادی از ایستگاه‌ها می‌تواند جمعیت‌پذیری، توزیع اشتغال و تقاضای سفر را در کل تهران تغییر دهد. باید مشخص شود اجرای این سیاست چه میزان سطح ساختمانی، جمعیت و اشتغال جدید به شهر اضافه خواهد کرد و این بارگذاری چه نسبتی با اسناد بالادستی و ظرفیت شبکه معابر، آب، برق، فاضلاب، فضای سبز و خدمات عمومی دارد.
اثر تراکم بر سلامت شهروندان سنجیده شود عضو شورای شهر تهران با بیان اینکه این موضوع مستقیماً با سلامت شهروندان ارتباط دارد گفت: افزایش تراکم بدون توسعه متناسب حمل‌ونقل عمومی می‌تواند ترافیک و مواجهه شهروندان با آلودگی هوا و آلودگی صوتی را افزایش دهد. در حالی که TOD واقعی باید وابستگی به خودرو را کاهش دهد، استفاده از حمل‌ونقل عمومی و پیاده‌روی را بیشتر کند و کیفیت فضای عمومی را ارتقا دهد.
نجفی خواستار انجام ارزیابی اثرات سلامت در محدوده‌هایی شد که افزایش قابل توجه تراکم یا بلندمرتبه‌سازی برای آنها پیش‌بینی شده و گفت این ارزیابی باید در کنار مطالعات ترافیکی، زیست‌محیطی و زیرساختی انجام شود. برای ایستگاهی که هنوز ساخته نشده حق تراکم ایجاد نکنید او یکی دیگر از ابهامات را ایستگاه‌هایی دانست که هنوز احداث نشده‌اند و گفت: اگر مبنای افزایش تراکم دسترسی به حمل‌ونقل عمومی است چگونه می‌توان برای محدوده ایستگاهی که هنوز وجود خارجی ندارد امتیاز تراکمی ایجاد کرد؟
صرف پیش‌بینی احداث یک ایستگاه در آینده نباید امروز منشأ ایجاد حقوق تراکمی قطعی شود. در غیر این صورت وعده ایجاد حمل‌ونقل عمومی در آینده به افزایش ساخت‌وساز امروز تبدیل خواهد شد.
هشدار درباره رانت در تصمیمات شهرسازی نجفی شفاف شدن ضوابط و منافع اقتصادی طرح پیش از اجرا را ضروری دانست و گفت شهرداری باید محدوده‌ها و املاک مشمول طرح، ضوابط پایه و پیشنهادی، میزان افزایش تراکم و طبقات، معیارهای تصمیم‌گیری، وضعیت مالکیت، نحوه محاسبه عوارض و منافع اقتصادی ناشی از اجرای طرح را در اختیار شورا قرار دهد و این اطلاعات را منتشر کند. او افزود: تصمیمات شهرسازی می‌توانند ارزش اقتصادی املاک را به شکل قابل توجهی تغییر دهند و دسترسی زودهنگام به اطلاعات یا فراهم بودن امکان تصمیم‌گیری موردی می‌تواند زمینه رانت، تعارض منافع، تبعیض و فساد را ایجاد کند.
درآمد افزایش تراکم کجا هزینه می‌شود؟ عضو شورای شهر تهران همچنین خواستار شفاف شدن درآمدهای حاصل از اجرای TOD شد و گفت شورا باید بداند افزایش تراکم و ارزش املاک چه میزان درآمد ایجاد می‌کند، این منابع چگونه وصول می‌شود، در چه ردیفی ثبت خواهد شد و در نهایت کجا هزینه می‌شود.
نجفی تأکید کرد باید رابطه‌ای روشن و الزام‌آور میان ارزش افزوده ایجادشده از اجرای این سیاست و سرمایه‌گذاری مجدد آن در توسعه حمل‌ونقل عمومی برقرار شود.