چالش‌های تأمین مالی و هزینه ساخت در طرح‌های مسکن حمایتی

از حدود یک ماه قبل، سقف تسهیلات واحدهای پروژه مسکن ملی از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است؛ با این حال برآوردها نشان می‌دهد که این رقم برای تکمیل واحدها کافی نیست و به گفته کارشناسان باید منابع پایدار با لحاظ این واقعیت که توان مالی خریداران محدود است، در نظر گرفته شود. مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران پیش‌تر هزینه ساخت واحدهای ۱۰۰ متری نهضت ملی مسکن را حدود ۲.۵ میلیارد تومان برآورد کرده بود.

در این شرایط، مسکن حمایتی در دولت چهاردهم از مرحله تأمین زمین و تعریف پروژه به سمت تکمیل و تحویل واحدها حرکت کرده است؛ به‌طوری که براساس تازه‌ترین آمار وزارت راه و شهرسازی، از ابتدای اجرای طرح‌های ملی و حمایتی مسکن برای ۸۳۱ هزار متقاضی واجد شرایط، پروژه روی اراضی دولتی تعریف شده، عملیات ساخت بیش از ۷۵۷ هزار واحد آغاز شده و ۸۰ هزار واحد نیز در دولت چهاردهم به مرحله تکمیل رسیده است. با این حال، رشد هزینه ساخت که در برخی برآوردهای بخش خصوصی به حدود متری ۴۰ میلیون تومان رسیده، همچنان یکی از جدی‌ترین چالش‌های پیش روی این طرح است.

مسکن حمایتی برای دولت چهاردهم تنها به معنای ثبت یک عدد در سامانه نیست؛ بلکه زنجیره‌ای از اقدامات از تأمین زمین، صدور پروانه و تأمین مالی تا ساخت، ایجاد زیرساخت و در نهایت تحویل واحد مسکونی را دربرمی‌گیرد. براساس آخرین اطلاعات منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، از سال ۱۳۹۸ تاکنون برای ۸۳۱ هزار متقاضی واجد شرایط در اراضی دولتی، عمدتاً با الگوی واگذاری زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله، پروژه تعریف شده است. از مجموع پروژه‌های تعریف‌شده نیز عملیات ساخت بیش از ۷۵۷ هزار واحد آغاز شده که ۲۱۹ هزار واحد آن مربوط به دوره فعالیت دولت چهاردهم است.

همچنین تاکنون حدود ۳۱۲ هزار پروانه ساختمانی برای واحدهای حمایتی صادر شده است. این در حالی است که آمار دیگری که در روزهای اخیر از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر شده، تعداد پروانه‌های صادرشده برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن را ۷۶۳ هزار و ۷۰۳ واحد اعلام می‌کند؛ تفاوت این دو رقم به تفاوت دامنه آماری واحدهای حمایتی با کل پروژه‌های نهضت ملی مسکن بازمی‌گردد.

مطابق آخرین آمار منتشرشده، پروژه‌های انبوه‌سازی نهضت ملی مسکن در اراضی ۹۹ ساله به پیشرفت فیزیکی ۵۲.۱ درصد رسیده‌اند. این رقم در ابتدای آغاز به کار دولت چهاردهم حدود ۲۱.۳ درصد بود؛ بنابراین طی دو سال فعالیت این دولت، بیش از ۳۰ واحد درصد به پیشرفت فیزیکی پروژه‌های انبوه‌سازی افزوده شده است. پیش از این نیز وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده بود که از مجموع حدود ۹۲۰ هزار واحد در حال ساخت، ۵۲۸ هزار واحد در قالب پروژه‌های انبوه‌سازی قرار دارد که میزان پیشرفت آنها حدود ۵۱ درصد بوده است.

در شهرهای جدید نیز که یکی از کانون‌های اصلی اجرای نهضت ملی مسکن محسوب می‌شوند، پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها در پایان خردادماه به ۴۰.۸ درصد رسیده بود. در این بخش حدود ۱۴۰ هزار واحد دارای پروانه ساختمانی گزارش شده و بیش از ۱۲۰ هزار واحد نیز از تسهیلات بانکی بهره‌مند شده‌اند.

با وجود انتقادها نسبت به سرعت اجرای طرح، یکی از ارقام قابل توجه کارنامه دولت چهاردهم، افزایش تعداد واحدهای تکمیل‌شده است. براساس آمار وزارت راه و شهرسازی، از سال ۱۳۹۸ تاکنون مجموعاً ۱۰۱ هزار واحد مسکن حمایتی تکمیل شده که حدود ۸۰ هزار واحد آن در دولت چهاردهم به مرحله تکمیل و تحویل رسیده است. وزارت راه و شهرسازی همچنین برای پایان شهریورماه امسال، افتتاح ۱۳۴ هزار واحد مسکونی در قالب‌های مختلف را در برنامه قرار داده است که از این تعداد، ۳۲ هزار و ۳۵۰ واحد مربوط به نهضت ملی مسکن است.

در سوی دیگر این معادله، هزینه ساخت قرار دارد؛ متغیری که می‌تواند سرعت تکمیل پروژه‌ها و میزان آورده مورد نیاز متقاضیان را تحت تأثیر قرار دهد. براساس برآوردی که خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران در ماه‌های اخیر ارائه کرده، هزینه واقعی ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی و طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن با اسکلت بتنی و بر مبنای قیمت‌های اردیبهشت ۱۴۰۵، بدون احتساب برخی تجهیزات مانند کابینت، شیرآلات، پکیج و تجهیزات سرمایشی، به حداقل ۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع مفید رسیده است. این رقم در محاسبه براساس کل زیربنا حدود ۳۲ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد شده است.

در چنین شرایطی، افزایش سقف تسهیلات ساخت یکی از ابزارهای دولت برای کاهش فشار مالی بر متقاضیان بوده است. سقف تسهیلات ساخت نهضت ملی مسکن در دولت چهاردهم ابتدا از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافت و در ادامه به ۸۵۰ میلیون تومان رسید. رئیس بنیاد مسکن نیز اعلام کرده است که براساس مصوبات شورای عالی مسکن، سقف تسهیلات واحدهای دارای پیشرفت فیزیکی بالا به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

در کنار افزایش سقف وام، دوره مشارکت مدنی تسهیلات نیز تا ۶۰ ماه تمدید شده و برای کاهش فشار پرداختی بر خانوارها، سقف اقساط دو سال نخست حدود ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تعیین شده است. البته افزایش وام به معنای حل کامل مسئله تأمین مالی نیست؛ چراکه با هزینه ساختی که در برخی برآوردهای جدید به متری ۴۰ میلیون تومان رسیده، حتی تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی نیز تنها بخشی از هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم بر توجه همزمان به زیرساخت‌های مورد نیاز سکونت تأکید کرده است؛ چراکه ساخت ساختمان بدون تأمین آب، برق، فاضلاب، مدرسه، درمانگاه و سایر خدمات شهری نمی‌تواند به معنای واقعی تأمین مسکن باشد. در همین چارچوب، دست‌کم ۲۲ هزار میلیارد تومان برای تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی پروژه‌های مسکن اختصاص یافته و بیش از ۲۰۰ مدرسه در محدوده طرح‌های مسکن احداث شده است.